Die dingliche Wirkung einer Ausübungsbedingung einer Dienstbarkeit

BGH, Urteil vom 19. März 2021, Az.: V ZR 44/19

Eine Bedingung zur Befugnis der Ausübung einer Dienstbarkeit kann dingliche Wirkung haben.

Dafür muss die Bedingung nicht in das Grundbuch selbst eingetragen werden. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist ausreichend.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem 1957 ein Hotel errichtet wurde. 30 der insgesamt 129 benötigten Stellplätze sollten auf dem Nachbargrundstück errichtet werden. Die Beklagten sind Miteigentümer dieses Nachbargrundstücks. 1981 erfolgte die Eintragung einer Grunddienstbarkeit, welche als Kraftfahrzeugeinstallrecht bezeichnet wurde in das Grundbuch. Hierbei wurde Eintragungsbewilligung vom 22. November 1979 Bezug genommen. In dieser heißt es:

„a) Der Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes ist berechtigt, auf dem dienenden Grundbesitz 30 - dreißig - Kraftfahrzeuge einzustellen und zu diesem Zweck die vorhandenen Zufahrten zu benutzen.

b) …
Der Käufer bewilligt und beantragt die Eintragung der bestellten Grunddienstbarkeit im Grundbuch Zug um Zug mit der Eintragung der Auflassung.
Für die Einräumung des Rechts zu Buchst. a) hat der Berechtigte eine angemessene und ortsübliche Nutzungsgebühr zu entrichten. Hierfür hat der Verkäufer zu sorgen und einzustehen.”

Von den früheren Eigentümern des herrschenden Grundstücks wurde die Dienstbarkeit nicht in Anspruch genommen. 2010 machte die Klägerin erstmals die Dienstbarkeit gegenüber den Beklagten geltend. Diese hatte bei dem Erwerb des Grundstücks keine schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsgebühr übernommen. Trotzdem verlangte sie eine unentgeltliche Nutzung. Die Beklagten wollen die Nutzung nur gegen Zahlung eines Entgelts gestatten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die Klägerin verfolgte ihren Duldungsantrag vor dem BGH weiter.

Der BGH verwies die Sache nun zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück.

Die Ausübung einer Dienstbarkeit kann mit dinglicher Wirkung von der Zahlung eines Nutzungsentgelts abhängig gemacht werden. Dies habe zur Folge, dass bei Nichteintritt der Bedingung das dingliche Recht nicht durchsetzbar ist. Anders als für eine den Bestand des Rechts betreffende Bedingung, genügt hierbei auch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung. Dies folge aus der Anwendung des § 874 Satz 1 BGB.

In dem zu entscheidenden Fall hatte die in der Eintragungsbewilligung formulierte Bedingung allerdings keine dingliche Wirkung. Dies ergebe sich aus dem Wortlaut und der Systematik der Eintragungsbewilligung. Für eine dingliche Wirkung hätte die Bedingung im selben Abschnitt wie der Inhalt der Dienstbarkeit formuliert werden müssen. Wäre eine dingliche Wirkung beabsichtigt gewesen, hätte es außerdem den letzten Satze der Eintragungsbewilligung nicht bedurft, da dann nicht dafür gesorgt werden müsste, dass eine Nutzungsgebühr entrichtet wird.

Fazit:

Vor dem Erwerb von Immobilien ist also nicht nur ein Blick ins Grundbuch angebracht. Man sollte sich nach dieser Entscheidung des BGH auch die Dokumente vorlegen lassen, auf die das Grundbuch Bezug nimmt. Nur so lassen sich Unsicherheiten vor einem etwaigen Rechtsstreit aus dem Weg schaffen.